源涛清算--浅谈房企破产清算中期房买卖合同的处理困境与法律路径

常德源涛清算事务所孟弢

近年来，随着房地产行业进入深度调整期，部分开发企业因资金链断裂进入破产清算程序，导致未交付的期房买卖合同纠纷频发。此类案件涉及购房者生存权益、债权人利益平衡以及社会稳定等多重价值冲突，亟需通过法律手段化解矛盾。本文从现实困境、法律适用局限及优化路径三方面展开分析，提出分层保护体系、续建融资制度创新及立法完善等建议，以期为司法实践和制度改革提供参考。
一、期房买卖合同处理的现实困境
1、产权归属模糊化：物权期待权与优先权的冲突
期房交易中，购房者支付房款后仅取得债权请求权，房屋所有权需待交付或登记后方能转移。当房企破产时，购房者主张的“物权期待权”与建设工程价款优先权、抵押债权人优先权形成直接冲突。例如，2023年最高人民法院发布的典型案例显示，某破产项目购房者与金融机构就抵押优先权争议持续3年未决，导致200余户家庭无法收房。
根据《民法典》第221条，预告登记虽可保障物权期待权，但实践中我国预告登记率不足30%，多数购房者因开发商拖延或信息不对称未完成登记，导致其权益难以对抗抵押权人。
2、法律适用冲突：合同解除权与继续履行的张力
《企业破产法》第18条赋予管理人对未履行完毕合同的解除权，而《民法典》第580条则规定“非金钱债务履行不能”时方可解除合同。实务中，管理人普遍选择解除期房合同以快速清算资产，购房者被迫转为普通债权人，受偿率通常不足10%（某中部省份2022年数据显示普通债权清偿率仅5.3%）。然而，若项目具备续建条件，强制解除合同可能违背“生存权优先”原则。例如，浙江某房企破产案中，法院判决支持购房者继续履行合同，最终通过引入第三方资金完成续建，购房者收房率高达95%。
3、利益平衡困境：生存权与财产权的博弈
购房者债权往往占破产企业债务总额的40%以上，但其权益保护缺乏专门规则。一方面，消费者生存权需优先保障；另一方面，普通债权人（如材料供应商、民间借贷方）主张平等受偿权。例如，某房企破产案中，购房者与民间借贷债权人围绕剩余资产分配爆发激烈冲突，最终地方政府被迫介入协调。此类矛盾暴露出现行法律对购房者权益的特殊保护不足，亟待构建差异化清偿规则。
二、现行法律框架的适用局限
1、消费者特别保护规则：范围狭窄与认定困难
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年）虽明确已支付50%以上房款的消费者享有购房款返还优先权，但适用条件严苛：需证明房屋用于居住且未另购住房。实践中，投资性购房、以房抵债等情形难以认定。例如，某破产案中，30%购房者以商铺或办公用房为由被排除在优先权范围外，引发群体信访事件。
2、预告登记制度失灵：登记率低与对抗力不足
我国预告登记普及率不足30%，且即便完成登记，在项目烂尾时，购房者仍面临物权期待权无法对抗建设工程价款优先权的困境。例如《民法典》第807条明确建设工程价款优先于抵押权，导致购房者即
便完成预告登记，其权益仍可能被工程款债权人“截断”。
3、续建机制缺位：资产变现与价值最大化的矛盾
现行《企业破产法》未规定强制续建制度，管理人倾向于选择资产变现以快速清偿债务。然而，实证研究表明，续建完成项目的债权清偿率可达60%以上，远高于破产清算的不足10%。
因此我所在办理“恒福名苑”案件中，筹集资金完成“恒福名苑”小区续建工程，该项目投入工程款资金3225万元。该小区由于长时间停建，很多设施都已经废旧损毁，续建工作拖延下去财产损失更大。常德经开区平安中心带领管理人与德山五家银行联系均因贷款政策的原因不给予贷款，小贷公司因为贷款利率过高管理人不敢贷款。没有资金，续建工程根本无法启动；未支付工程款，施工单位便停工不做事。管理人只有在债权人大会表决方案通过的情况下到处筹资，但恒盛公司无可供抵押的资产，筹资困难重重。管理人负责人吴明元同志四处奔走，倾尽了所有的资金，用尽了所有的人脉，所有亲戚、朋友能借的就借，共计筹款1700万元，全部用于支付工程款。购房者收房率提升至65%，税收债权与工程款债权清偿率亦大幅提高。
三、法律路径的优化建议
1、构建分层保护体系：区分权益性质
（1）刚性保护层：对已付50%以上房款且名下无其他住房的消费者，赋予其购房款返还“超级优先权”，顺位高于建设工程价款与抵押债权；
（2）弹性保护层：对投资性购房者，按工程进度确定优先权比例（如主体结构封顶后支付80%房款者可享部分优先权）；
（3）劣后债权层：对明显不合理的以房抵债（如虚高抵债价格），
纳入普通债权范畴。
2、完善续建融资制度：引入市场化机制
（1）设立共益债务融资优先权：允许管理人通过共益债务融资支付续建费用，并赋予此类债权优先受偿地位；
（2）探索“政府+AMC”联合纾困模式：由政府引导基金与资产管理公司（AMC）共同注资，通过股权合作或债权投资推动项目续建；
（3）建立购房者续建基金：按购房者受益比例分摊续建成本，例如每平方米追加支付500元，资金由第三方监管并专项用于工程建设。
3. 创新裁判规则：平衡效率与公平
（1）推广“实质合并”原则：对关联企业资产高度混同的破产案件，合并处理以杜绝逃废债行为；
（2）采用“出售式重整”模式：将项目资产剥离至新设公司，保留壳公司债务，吸引战略投资者接盘；
（3）建立预重整制度：在破产申请前引入投资人，通过协商提前制定续建方案，减少司法程序耗时。
四、制度完善方向
1. 修订《企业破产法》第113条
在清偿顺序中单列“购房消费者债权”，明确其优先于税收债权与普通债权，但劣后于职工债权与工程款债权。
2. 制定《商品房预售资金监管条例》
（1）实行资金“封闭运行”：按工程进度拨付预售资金，确保专款专用；
（2）建立动态监管机制：引入区块链技术实现资金流向实时监控；
（3）设定开发商挪用资金刑事责任：对违规转移资金的行为加重刑罚。
3. 建立全国性购房保险基金
按销售额0.5%计提风险准备金，用于破产情形下的购房者损失补偿。参考加拿大安大略省Tarion保险模式，设立非营利性机构统一管理基金，对符合条件购房者提供最高50万元赔付。
五、结语
房地产开发企业破产中的期房买卖合同处理，本质是生存权、财产权与社会稳定价值的综合权衡。现行法律框架在消费者保护、续建机制及清偿规则等方面存在明显缺陷，需通过立法修订、司法创新与行政监管协同破局。2023年某高院试点的“续建式重整”模式已成功挽救4个烂尾项目，惠及2000余户家庭，印证了制度优化的可行性。未来更应聚焦市场化、法治化长效机制建设，在保障民生与维护市场秩序间寻求动态平衡，最终实现多方利益的“帕累托最优”。

参考文献
[1] 《企业破产法》第18条、第113条
[2] 《民法典》第221条、第580条、第807条
[3] 最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年）
[4] 河南省高级人民法院《房地产企业破产重整案件审理指引》（2022年）
[5] 加拿大Tarion房屋保险制度研究报告（2021年）