公正清算--管理人对已办理备案的房屋买卖合同是否享有单方解除权的探

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近年来，房企行业破产情况越来越多，其案件复杂程度远超其他行业，今天我们仅探讨已办理备案的房屋买卖合同，管理人是否享有单方解除权。
首先，讨论当买受人已支付购房款全款情形。
《企业破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条规定赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同也可以选择继续履行。法律上对该选择权的限制是：目标合同应当是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。因此原则上，任一方已履行完毕合同义务者，不在管理人享有解除权合同范围内。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于管理人对已办理备案的房屋买卖合同是否具有单方解除权的问题，判断标准并非在于商品房是否办理了行政备案，而是在于该合同是否为债务人与对方当事人均未履行完毕的合同。因此，判断管理人是否享有解除权，关键在于房屋买受人是否履行完毕合同义务，即支付房屋价款。房屋买受人已经履行完毕全部的合同义务即付款义务时，管理人没有进行另行处理的权利，不享有《企业破产法》第18条规定的解除权，无权将已支付房屋价款的房屋作为破产财产，只能继续履行该房屋买卖合同。
因此，只要房屋买受人已交付全款，则管理人无权解除此房屋买卖合同。
其次，当买受人已支付购房款50%以上时，笔者认为管理人也不享有合同解除权，管理人应向债权人会议或法院报告提议办理诉争房屋的转移登记手续。若债权人会议不同意的，由法院裁定通过。
从最高人民法院办公室于2005年12月23日发布《关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》看，最高人民法院对于买受人权利优先保护的态度是：“《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”对于已交付房屋总价款50%以上的买受人，出于保护个人居住权考虑，购买该商品房用于满足生活需要而非经营的，即使房地产企业已经进入破产程序，只要房屋具备交付条件的，管理人亦不应享有合同解除权。
最后，若买受人未支付超过房屋总价款50%的，在未办理房屋所有权及相应土地使用权转移登记情况下，买受人与出卖人之间商品房买卖合同因破产程序变为未履行完毕的合同，由管理人依法行使合同选择权。管理人选择解除合同，管理人返还买受人的已付购房款，作为共益债务按顺序清偿。
说明：本文仅针对真实购房人，对其他情形产生的购房行为需另行探讨。

2021年12月4日