源涛清算--试议担保物权与建设工程价款优先权的清偿顺位

常德源涛清算事务所吴明元孟弢

在房地产开发企业破产清算中，担保物权和建设工程价款优先权的清偿顺位是重要问题，笔者结合担任两家房产开发企业破产管理人的经验浅谈。
一、担保物权
担保物权是指债权人就债务人提供的担保财产享有的优先受偿权利，包括抵押权、质权和留置权。
法律依据
《企业破产法》第一百零九条：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
二、建设工程价款优先权
建设工程价款优先受偿权是基于《民法典》第八百零七条规定的一种特殊权利，旨在保护承包人特别是建筑工人的合法权益。
法律依据
《民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第四十一条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
三、权利冲突：谁更优先？
当同建设工程上既设立担保物权(如抵押权)又存在建设工程价款优先权时，两种权利孰先孰后?
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。“这一规定明确了建设工程价款优先权优于担保物权的原则。
四、法理逻辑：为什么这样规定？
1、保护弱势群体权益：建设工程价款中相当一部分是建筑工人的工资，属于生存性债权，理应优先保护。
2、利益平衡考量：承包人通过其劳动和投入使建设工程增值，从而为担保物权的实现提供了物质基础。
3、政策导向：鼓励建筑业健康发展，保障工程质量和社会稳定。
五、权利行使期限
承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，根据最
新司法解释，最长不超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。