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湘资精进清算--浅谈预重整在困境地产续建和保交楼项目中的应用

来源：未知|发布时间：2025-02-10|浏览次数：

湖南湘资精进清算服务有限公司粟航、蒋磊

摘要：本文旨在探讨预重整机制在解决中国房地产行业中困境地产项目续建和保交楼问题中的应用与效果。通过分析困境地产项目的现状、现行重整制度存在的问题，以及预重整在实际操作中的优势和作用，本文提出了完善预重整制度以更好推动困境地产项目续建的建议。
关键词：预重整；困境地产；续建；保交楼；权利保障

一、困境地产项目续建和保交楼的现状与挑战
（一）困境地产项目的现状
当前，中国房地产行业面临的困境愈加突出，尤其是在部分资金链断裂的房地产开发项目中，出现了工程停滞、资金匮乏、购房者无法收房等问题。近几年各地出现了大量“烂尾”楼盘，这些楼盘的停工对购房者、金融机构和地方政府都造成了巨大的维稳压力。如何有效促成这些困境地产项目的续建和保交楼，已成为地方政府和相关部门的重要课题。
（二）困境地产项目停滞的主要原因分析
地产项目停滞主要源于以下原因：1.开发商资金链断裂，导致工程款拖欠，施工方对于开发商信任度降低，不愿继续垫资建设；2.地产市场需求下降，销售大幅降低甚至停滞，销售收入减少，由于收入来源的减少进一步加剧了开发商资金链的紧张；3.金融机构对地产行业信贷收紧，致使开发商难以通过传统融资手段获得续建资金。此外，购房者权益保护机制的不足，也在一定程度上增加了地产项目复工的难度。
二、现行重整制度在地产续建和保交楼项目中可能存在的问题
（一）购房者的权利保障
在司法实践中，目前受到广泛认可的通行做法，是将消费者购房人的权利作为“超级优先权”、“准物权”或“物权期待权”，在破产程序中优先予以保障，但事实上消费者购房人的权利是通过其他部门法和司法解释确定的，破产法及相关司法解释中，并未对购房人的权利作出明文规定，虽然在实践中优先保障购房人的权益这一点几乎不存在争议，但是由购房衍生出来的契税、维修基金、办证费等权利依然在立法上存在空缺，实践中也存在不同的处理方式，争议空间较大。同时，契税、维修基金、办证费等问题的处理，确实也会影响购房人的权证办理和后续房屋建筑的质量保障等权益，因此在实践中，购房人对于这些问题的处理往往都十分关注，尤其是在房地产行业频繁出现“暴雷”现象的当下，购房人并不仅仅满足于其购买的房屋达到交付条件，更多情况下购房人会要求“交房即办证”，且希望享有与非破产企业开发的楼盘同等的保障。若在重整程序中不能与相关权利人协商一致，可能导致重整计划草案表决不通过，存在重整转清算的可能性，从而无法保障购房者的权利。
（二）债务人和出资人的权利保障
根据破产法的规定，进入重整程序后，债务人可以申请自行管理营业事务和财产；在重整计划草案中，若对出资人权益有调整的，需设出资人组进行表决；重整计划草案获法院批准后，由债务人负责执行重整计划。从上述法律规定中可以看出，债务人和出资人是重整程序的重要参与者，并且其经营能力和态度直接决定了重整计划是否能顺利执行，因此如何调动债务人和出资人的积极性、保障其合法权益是必须考虑的问题。但在实践中，一旦企业进入重整程序，债务人和出资人将处于弱势地位，相对于其他权利人，债务人和出资人的权利和诉求难以得到有效保的护和支持。
破产法第七十三条规定“在重整期间，经债务人申请，人民法院批准，债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务”，由此可以看出，在现行重整制度的规定中，债务人进入重整程序后，管理人管理债务人的财产和营业事务是一种默认状态，若债务人想自行管理则需要申请并且经法院批准。同时在破产法及相关司法解释中，并未对法院批准债务人自行管理财产和营业事务的条件作出具体规定，因此在司法实践中是以管理人管理债务人财产和营业事务为原则，债务人自行管理为例外。由于实践中存在上述情况，一部分企业和企业的出资人因为担心丧失对企业的控制权或经营权，对进入破产重整程序持抵触态度，在一定程度上阻碍了企业进入重整程序。这一点在具有重整价值的企业中表现得尤为明显，因为真正具有重整价值的企业，虽然在资金或者其他方面暂时遇到了困难，但实际上企业的经营能力、管理水平以及商业逻辑都是符合市场需求的，只需要一点外力的支持帮助其渡过难关，企业就能恢复正常并且具有持续经营能力。这一类企业即便是在困境中已经资不抵债、资产负债表上的股东权益归零，但是出资人往往并不这么认为，因此他们不会轻易放弃企业的控制权或经营权，在进入重整程序后有可能被边缘化甚至丧失企业控制权的情况下，出资人出于对自身利益的考虑，可能会采用各种手段拖延甚至阻止企业进入重整程序，同时再通过其他途径寻求解决企业困境的办法，通常是引入高利息民间借贷并提供相应的抵押担保。实践中很多企业在穷尽一切自救方式后仍未能走出困境，被迫进入了重整程序，在这种情况下，企业为自救而产生的债务会严重挤压重整的空间，降低企业重整成功的可能性，最终损害了全体债权人和出资人的权益。
（三）投资人的权利保障
在企业破产重整的过程中，债权人、购房人、债务人、出资人这些利益相关方是既定的程序参与者，一旦企业进入破产重整程序，他们的权益就只能通过重整程序实现，但投资人并非如此。投资人不是法定的必须参与破产重整的主体，他们是通过对投资回报率、投资周期、投资风险等因素进行市场化的综合考量后，出于获取利润的目的，自主决策是否参与到企业的破产重整程序中来的。投资人对重整企业进行投资后，作为重整程序的参与者，也将受到破产法等相关法律规定以及重整计划的约束，因此相关法律以及重整计划对投资人的权利保障也是影响投资人决策的重要因素。
在房地产企业的重整实践中，由于大部分进入重整程序的债务人企业已经穷尽了其自身的渠道和资源进行融资、盘活，同时拖欠了施工单位的工程款和金融机构的贷款利息，其已无法从正常渠道进行再融资，施工方也不愿意再垫资建设，在当下保证基本民生的政策大背景下，想要达成续建和保交楼的目的，在重整过程中招募投资人募集续建资金几乎是所有房地产企业的“刚需”。要吸引投资人对重整房地产企业进行投资，最基本的条件是利润空间足够，投资人在理论上有赚取利润的可能性。在重整程序中，通过承办法院和管理人进行的债权申报和审查、对债务人企业的审计和评估，债务人企业的资产和负债情况已经比较清晰，投资人可以根据债务人的资产负债情况自行作出商业价值判断。而在投资人的退出和权益保护方面，现行法律规定尚不足以满足投资人风险控制的需求，实践中往往需要属地政府、承办法院、管理人、债权人会议等多方主体进行协调，在重整计划中约定法律规定之外的投资人权益保障事项。比较典型的例子是：破产法及相关法律规定了共益债务可以用债务人财产随时清偿，但变卖抵押物所得应当优先清偿抵押权人的债权，如果变卖的抵押物有对应的工程款债权，则应当首先清偿工程款债权；按照前述法律规定，若重整投资人以借款的形式向重整程序中的房地产企业进行投资，在房地产企业拖欠工程款并且大部分办理了抵押的情况下，其清偿顺位至少应当在工程款和有抵押物的担保债权之后，这与大部分共益债投资人要求的“后进先出”是矛盾的；为解决这一矛盾，实践中采取的方式是让工程款债权人和有抵押物的担保债权人向共益债投资人出具承诺函，承诺其自愿调整其债权的清偿顺序，在共益债投资人借款本息完全清偿完毕后再受偿；理论上这是一个可以保障共益债投资人“后进先出”的方式，但实践中可能出现个别债权人不同意出具承诺函，导致投资人无法放款，从而影响整个重整程序推动的情况。
三、预重整在推动困境地产续建和保交楼中的作用
（一）预重整在地产项目续建中的应用模式
预重整在地产项目中的应用模式主要体现在：（1）通过的沟通与协商，确定购房人、债权人、债务人等利益相关方具有预重整意愿，各方愿意配合预重整程序的推进；（2）通过债权申报和审查、审计和评估，确定债务人的资产负债情况；（3）充分听取各利益相关方的诉求，在依法公平保障所有权利人的利益、完成项目续建和保交楼目标的基础上，结合续建所需成本，分析债务人是否具有足够的利润空间进行重整；（4）根据前述分析结果决定接下来的程序走向，若债务人不具有足够利润空间、没有重整可行性，则直接终结预重整程序；若债务人具备重整可行性，则开始制订预重整方案，同时招募意向投资人和建设方；（5）对于意向投资人的投资回报率和退出机制、建设方的报价等重要问题，与其他各方权利人进行沟通和协商，协商一致后确定预重整方案并进行表决；（6）预重整方案表决通过后，预重整程序转入重整程序，延用预重整方案作为重整计划草案，通过法院裁定赋予其执行力，最后进入重整计划执行期。
（二）预重整的优势
相对于重整程序，预重整最大的优势是其灵活性，具体体现在以下两个方面：
1. 程序启动的灵活性
根据湖南省内各地法院出台的预重整工作指引，预重整制度建立的目标之一，就是识别债务人企业是否具有重整价值。在司法实践中，直接申请重整通常需要对债务人企业的重整价值和重整可行性作出说明，但在未通过法定程序进行清产核资之前，债务人提供的相关说明往往不足以说服法院和债权人，尤其是在房地产续建和保交楼项目中，由于相关权利人人数众多，在债务人重整可行性存疑的情况下，出于对购房人等群体的保护，法院无法轻易受理房地产企业的重整申请。但在预重整中，债务人可以在临时管理人和法院的监督下进行清产核资，并进一步论证债务人的重整可行性，同时也不会对相关权利人的实体权利产生任何实质性的影响，法院在受理预重整时不会面临受理重整时的决策压力，因此预重整的受理和程序的启动比重整更加灵活。
2. 程序转换的灵活性
根据破产法的规定，进入重整程序的企业，必须在法定期限内将重整计划草案提交债权人会议进行表决，逾期未提交表决或表决不通过的，受理法院将直接宣告债务人破产，进入破产清算程序。由此可以看出，一旦企业进入重整程序，只有两种可能的结果，一是重整计划草案表决通过进入重整计划执行期，一是转为破产清算，这对于所有利益相关方来说都是一条不能“回头”的路径。而预重整在转换程序上存在更多可能性：一是预重整方案获表决通过，可以转入重整程序；二是预重整方案未表决通过，可以终止预重整程序，而不必须要转入其他程序；三是预重整程序终止后，不影响债权人、债务人申请破产清算；四是若由于预重整方案表决不通过而终止预重整程序的，不影响债务人再次申请预重整。由此可以看出，在预重整程序中，即使预重整方案未表决通过，债务人企业也有“回头”的机会，一定程度上降低了企业“试错”的成本，从预重整制度的设计上来看，它比重整程序更未灵活，也会产生鼓励企业通过预重整进行自救、盘活的实际效果。
（三）预重整对推进地产续建和保交楼项目的作用
1. 对于购房人等权利人的保障
在重整程序中，各类型债权有法定的清偿顺位，但对于购房相关的契税、维修基金、办证费等类型的债权，法律却没有明确规定它们的清偿顺位，因此在实践中可能会产生争议；另一方面，由于面临不通过重整计划草案就转为破产清算的压力，部分债权人不得已在利益上作出妥协和让步，实践中管理人和法院也可能为了能让重整计划草案表顺利决通过而忽略了一些细节，这些因素都可能给后续重整计划的执行造成阻碍。而在预重整中，各方不需要面对重整转为破产清算的压力，能够更充分的表达自己的真实意愿和诉求，债务人需要清偿的债务将更加完整和清晰。同时在各类债权的金额确定、清偿顺序、清偿方式等影响债权人实体权益问题的处理上，可以参考破产法的相关规定执行，但对于规定不明确的，可以通过与各方协商的方式灵活处理，特别是与购房相关的契税、维修基金、办证费等费用需要落实偿债资产的来源，以切实保障购房人的权益和重整计划的执行。
2. 对于债务人和出资人的保障
现行重整制度在实践中以管理人管理债务人的财产和营业事务为原则，债务人自行管理为例外，这导致债务人和出资人出于对丧失企业控制权或经营权的担心，不主动进入重整程序，最终错过了最佳的重整时机，使各利益相关方都遭受更大损失，而预重整程序在一定程度上缓解了这一问题。根据湖南各地法院的预重整工作指引，虽然在预重整期间也会指定临时管理人，但并不要求债务人向管理人移交财产和营业事务，临时管理人的主要职责是对债务人进行清产核资、协助债务人与各类权利人进行协商以及招商引资、协助制订预重整方案、组织债权人会议等，相比于重整程序中管理人全面接管债务人企业的模式，预重整中临时管理人的工作模式更符合债务人和出资人的需求。在预重整程序中，债务人可以保留控制权和经营权，并且在与债权人谈判、招商引资、制订预重整方案等重大事项上有一定的自主权，这不仅可以充分调动债务人和出资人的积极性，也能让预重整方案更加符合债务人经营的实际情况、更加具有可操作性。
3. 对于投资人的权利保障
在重整程序中，投资人通常在重整程序启动后才参与进来，对重整计划草案的制定和执行进行监督。在预重整程序中，投资人可以更早的介入程序，参与与债务人、债权人等利益相关主体的谈判，共同制定重整计划草案。相对于重整程序，在预重整程序中投资人能更全面的掌握债务人企业的债务情况、了解各类权利人的诉求，便于投资人作出更准确的商业判断；同时投资人也能在尽早提出自己的诉求，有利于债务人和临时管理人评估重整可行性和制订合理的预重整方案。在房地产续建和保交楼项目中，投资人主要面对的有两大风险，一是清偿顺序的风险，二是市场风险。清偿顺序风险可以通过与清偿顺序更优先的债权人协商，让其同意劣后于投资人清偿的方式化解，以满足共益债“后进先出”的要求；但市场风险不可能完全化解，只能通过约定投资人有要求债务人降价销售的权利，或者达到一定条件时投资人有权优先选择资产抵债等方式降低市场风险。
（四）预重整在风险控制与利益平衡中的重要性
预重整在风险控制和利益平衡方面具有独特优势。由于预重整协议由债权人、债务人和投资人共同参与制定，因此可在一定程度上避免债务人失去对企业的控制，同时保障债权人的合法权益和投资人的合理投资回报。这种利益平衡机制有助于推进地产项目的顺利续建。同时就算预重整方案不通过，或者通过预重整程序发现债务人企业没有重整的空间，债务人也不会马上转入破产清算程序，各利益相关方仍然有选择的空间，可以继续协商也可以直接申请债务人企业破产。由此可见，通过预重整程序，在不处分和影响各方实体权利的基础上，各利益相关方一同对债务人企业的重整可行性进行了一次充分的论证，为债务人企业的重整提供了一次“试错”的机会，也为各利益相关方为了维护自身合法权益采取下一步行动提供了明确的指引。
四、完善预重整制度以更好推动困境地产项目续建的建议
（一）适当延长预重整的期限
在预重整程序中，为了充分论证债务人企业的重整价值和可行性，需要完成大量的工作，例如债权申报和审查、审计和评估等，在资产规模较大、债权人人数较多的案件中，清产核资将耗费大量时间；同时为了保障预重整方案的可执行性，在制订预重整方案前，各利益相关方势必进行多次博弈和协商。由此可见，为了准确识别债务人的重整价值、制订有可执行性的预重整方案，需要在预重整程序中完成的工作并不少于重整过程中需完成的工作，因此建议适当延长预重整的期限，保证预重整期限至少不短于法定的重整期限，确保预重整程序更加具有可操作性。
（二）适当加强债务人关键财产的保护机制
企业能够进行重整的前提条件是其关键财产得以盘活，通过后续经营使财产增值，从而提高偿债能力。为保护债务人的关键财产，湖南各地州市的预重整工作指引中，大部分提出了受理预重整的法院协调其他法院暂时停止对债务人财产的执行案件，但实践中这种“协调”并不是每次都能成功，一旦债务人的关键财产或大部分财产被执行，那预重整和重整将不具备基础条件，可能产生对部分债权人不公平的情况。因此建议在预重整过程中，充分利用“附院协调”机制，加强对债务人关键财产的保护，为债务人企业的重整和各类债权人公平受偿提供保障。
（三）保护购房者权益的措施
建议增加专门条款保护购房者权益，明确购房相关费用类债权的清偿顺序，减少实践中处理该类问题的争议，降低预重整过程中的协商成本，保障购房者的权益。