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融海清算--房地产企业破产中购房者权益与建设工程价款的冲突疑难

来源：未知|发布时间：2026-01-07|浏览次数：

常德融海清算有限公司

已支付部分或全部购房款的购房者（含按揭购房者），其债权性质是 “消费者购房债权” 还是 “普通债权” 存在争议；建设工程价款优先受偿权与购房者债权、抵押权的受偿顺序冲突；烂尾项目续建资金不足，如何平衡续建成本与债权人利益。

一、法律依据与权利排序规则

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《民法典》第 807 条：建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已支付全部或大部分购房款（超过 50%）且用于居住的消费者购房债权；消费者购房债权的认定标准：购房人是自然人、购房目的为居住、已支付大部分购房款、房屋已具备交付条件或已网签备案。
二、债权性质精准认定：
建立购房者债权专项核查台账，区分 “消费者购房债权”“投资性购房债权”“未支付大部分房款的购房债权”；
对消费者购房债权，要求提交购房合同、付款凭证、网签备案证明、无其他居住房屋的承诺；
投资性购房（如购买多套房屋、用于出租经营）按普通债权处理，未支付大部分房款的购房债权按普通债权或返还购房款请求权处理。
二、烂尾项目续建与盘活
引入战略投资者或政府平台公司，注入续建资金，约定续建资金作为共益债务优先受偿；
制定 “续建 + 交付 + 销售” 方案，通过销售未售房屋回笼资金，优先用于支付续建成本与消费者购房债权清偿；
对无法续建的项目，依法拍卖土地使用权及在建工程，优先保障消费者购房债权与建设工程价款受偿。