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博集律所--破产程序中以房抵债问题探析

来源：未知|发布时间：2025-12-30|浏览次数：

湖南博集律师事务所

近年来，随着房地产行业债务风险的加剧，破产程序中的以房抵债纠纷日益增多。以房抵债是指债务人与债权人约定，以债务人名下的房产抵偿债务，以替代原有的金钱给付义务。在破产程序中，此类行为的效力认定直接影响债权人的受偿顺序和破产财产的分配。然而，由于《企业破产法》未对以房抵债作出明确规定，司法实践中存在较大分歧。例如，有的法院认定未过户的抵债协议无效，而有的法院则支持已部分履行的抵债协议继续履行。这种裁判标准的不统一，不仅影响债权人的权益，还可能损害破产程序的公平性。因此，有必要对破产程序中的以房抵债问题进行深入探讨，以期为司法实践提供参考。
一、以房抵债的概念
我国现行法律体系中没有明确的条文对“以房抵债”作出具体定义，但这一概念在民事实践中已形成并广泛应用。以房抵债被视为以物抵债的一种具体形式之一，其本质是以房产替代原定金钱债务进行清偿。它涉及到两种法律关系：一是原有的债权债务关系，二是新设立的物权变动关系（即房屋所有权的转移）。“以房抵债”模式之所以得到广泛应用，主要有利于债务人资源的高效变现，同时亦有利于债权人权利的快速实现。以房抵债通常发生在民间借贷领域，常见的实践形式包括在借贷合同时签订房屋买卖合同作为债权担保，或在借款到期后签订以房抵债协议用于清偿债务。实践中，成立以房抵债需要满足三个条件：双方存在债权债务关系、达成以房抵债的合意、且代替原有给付的方式必须是房屋给付。
二、以房抵债的性质
1. 以房抵债协议是实践性合同还是诺成性合同
以房抵债协议在理论上一直存在实践性与诺成性的争议，在司法实践中同样面临该问题。一种观点认为此类协议属于实践性合同，理由在于它是以房屋作为债务清偿的替代物。具体而言，只有当债务人完成房屋的交付并办理变更转移登记后，以房抵债协议才会正式生效，并产生原定债务得以清偿的法律效力。这一观点的优势在于能够有效保护第三方的合法权益，防范虚假诉讼的发生。然而，其潜在风险也不容忽视：若债权人未能及时办理房屋所有权变更登记，协议效力始终处于不确定状态，进而损害债权人的正当利益，也不利于社会诚信原则的维系。
另一种观点则主张，以房抵债协议应被界定为诺成性合同，以充分尊重当事人的意思自治原则。只要当事人达成以房抵债的的合意，协议即成立。以房抵债协议，是当事人之间对于如何清偿债务作出的自由安排，法律对此虽无明确规定，但也没有禁止以房抵债，正所谓“法无禁止即自由”。从鼓励交易、维护诚实信用原则的角度出发，应当尽可能维护合同的效力。
2. 以房抵债协议是新债清偿还是债的更改
在探讨以房抵债性质时，涉及原债权债务关系与新的以房抵债关系两个债务关系。核心问题在于，旧债是否随新债产生而消灭，还是新旧债务并存，这对双方当事人的权利义务具有关键影响。
债的更改是指以新债务取代旧债务，旧债因新债成立而自然消灭。其构成要件包括：旧债务真实存在且合法有效；新债与旧债在内容上有所区别；双方当事人有明确以新债替代旧债的意思表示。债的更改导致法律关系发生变更，旧债消灭后当事人仅需履行新债。例如，在以房抵债中，若双方约定以房屋买卖合同履行来抵偿借款债务，原借款债务即随房屋买卖合同的履行而消灭。
新债清偿则是指债权人与债务人就增加一种清偿方式达成的合意。其要点在于：新债清偿合同的目的在于清偿旧债务；合同成立并不直接导致旧债务消灭；该合同属于诺成性合同，双方达成协议即告成立。新债清偿合同成立后，新债务与旧债务并存，旧债务上的从权利仍然有效。新旧债务并存时，债权人通常应优先寻求新债务的履行，旧债务的履行相应暂停。仅当新债务无法履行时，债权人才有权要求恢复旧债务的履行。一旦新债务得以履行，旧债务即告消灭。
确定以房抵债协议的性质应遵循以下原则：
首先，尊重当事人意思自治原则。当事人有权基于自身意愿决定是否缔结以房抵债协议及履行方式，其实质是通过自由协商明确彼此权利义务。只要协议不存在恶意串通、损害国家集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的或违反法律行政法规强制性规定等情形，就应依据约定确定法律关系性质。若协议明确约定原债务消灭，则构成债的更改；若未明确约定，一般应认定为新债清偿，新旧债务并存。
其次，审查协议的真实目的。若协议明确签订商品房买卖合同是为了清偿旧债务，表明当事人并无成立商品房买卖关系的真实意愿，此时应视为诺成性的以物抵债。若双方约定商品房买卖合同履行后旧债务消灭，则表明旧债务的清偿依赖于买卖合同的履行，符合新债清偿的构成要件。若约定商品房买卖合同成立后借贷合同不再执行，则意味着新合同成立导致旧合同失效，属于债的更改。在当事人意思表达不明时，应结合签订协议时的具体情形，按照最有利于实现当事人缔约目的的方式进行解释，据此分析当事人的真实意思表示。
三、管理人在破产程序中对以房抵债协议的处理
（一）抵债房屋权利归属
在破产程序中，判定财产权利归属，需要遵循《民法典》物权篇的相关规定，不动产物权的变动，经依法登记始发生效力。如果抵债房屋的所有权已经依法变更登记至债权人名下，则可以认定该房产所于债权人财产，不属于破产财产。但是，如遇到抵债的房屋为在建工程，尚未达到交付标准，更不可能办理不动产权属变更登记，甚至连预告登记都没有办理。大多数情况是只签订了《商品房买卖合同》，办理了网签备案。
网签备案目的在于防止一房多卖，商品房预售合同的网签只是一种行政管理手段，并不具有物权效力。我国采用物权法定主义，《民法典》对此作出了具体明确的规定。即便《商品房买卖合同》办理了网签备案，债权人也并不因此而享有房屋所有权，抵债房屋仍属于该企业的破产财产。这种观点得到了最高人民法院的相关案例的支持。正因为如此，债权人在破产程序中也不能依据以《商品房买卖合同》等以房抵债协议要求取回房屋，因为破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利，抵债房屋权利尚未转移给债权人，债权人行使取回权的基础不存在，当然无法行使破产取回权。
（二）管理人解除权的行使
《企业破产法》第18条明确规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。该条赋予了管理人解除合同的权利，对于继续履行不利于债务人财产及全体债权人利益的待履行合同，管理人有权解除。但因以房抵债而签订的《商品房买卖合同》是否属于双方均未履行完毕的合同，管理人能否依据《企业破产法》第18条的规定解除呢？
（三）以房抵债债权的清偿
1.恢复履行旧债权
对以房抵债类债权，破产法的处理方式通常是将债权人的债权一律转为金钱债权进行清偿，既不涉及合同解除的问题，而且也不能选择继续履行合同以清偿债务，因为破产程序启动后禁止个别清偿。具体而言，就是将债权人对房地产企业享有的债权，恢复到原始债权债务关系中去，基于以房抵债系新债清偿的性质，管理人在审查确认债权人申报的以房抵债债权时，依据债权债务发生的客观实际情况，在旧债权与以房抵债新债权之间，选择继续履行旧债权，债权性质认定和债权金额确认均恢复到旧债权债务关系之中，统一作为金钱债权在破产程序中统一公平清偿。
2.清算受偿方式的适用
在房地产企业破产程序中，以房抵债情况往往比较复杂，债权人和房地产企业之间不仅仅签订了以房抵债的商品房买卖合同，有的债权人根据合同已经办理了网签备案登记，缴纳了维修基金、契税等相关费用，或者现实地入住了以房抵债的房屋。面对这些现实的复杂的情形，如果单纯的当作旧债权债务关系进行处理，则可能会引发房屋腾退赔偿等新的问题，使问题变得更加复杂。
在房地产企业破产程序中，既要维护破产法公平清理债权债务、同类债权同等受偿的基本原则，又要妥善处理以房抵债债权，清算受偿就成为了处理以房抵债债权的一个比较科学合理的方式。即在房地产企业程序中处理以房抵债债权时，不宜由债权人直接取得房屋所有权，首先以房抵债债权的认定仍回复到旧债权债务关系中，按旧债权性质和金额清偿，其次以房抵债对所涉房屋价值进行评估，以此对以房抵债协议可能存在的不公加以修正，平衡各方当事人的利益。